Osoby odpovědné za správu domu
Obecně lze konstatovat, že za správu domu je odpovědný vlastník bytového domu, lhostejno, zdali je jím fyzická či právnická osoba (např. obec nebo bytové družstvo).
Zcela specifickou právnickou osobou je pak společenství vlastníků jednotek, které je osobu odpovědnou za správu domu a pozemku tam, kde je dům rozdělen na jednotky – srovnej § 1190 a § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ).
SVJ
Zastavme se na chvíli u společenství vlastníků jednotek, které je specifickou právnickou osobou, založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 OZ). Přitom platí, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků, a nevzniklo-li, pak je za správu domu odpovědný správce jako osoba se specifickým postavením. Pozor, neplést s osobou pověřenou zajištěním některých činností správy domu a pozemku (tzv. operativním správcem) ve smyslu § 1208 písm. h) OZ.
Výkon správy je vlastně přímým výkonem části vlastnických práv bytových spoluvlastníků, kteří je sami nemohou vykonávat. Správa domu a pozemku totiž podle definice zákona zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189 odst. 1 OZ).
Správa se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému ze spoluvlastníků, což je v praxi využíváno u správy společných částí, které jsou užívání například jako parkovací stání.
V případech, kde dosud nevzniklo společenství vlastníků jednotek, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce. Správa domu se však i tak řídí určitými pravidly, jednak těmi, která se určena zákonem (§§ 1191 až 1193 OZ, ale také pravidly pro svolání a jednání shromáždění) a jednak těmi, která jsou určena v prohlášení.
Obdobná situace nastává také v případech tzv. odloženého vzniku společenství vlastníků jednotek, tedy v případech, kdy společenství vlastníků jednotek sice bylo založeno, ale vzniká až poté, kdy zakladatel ztratí většinu hlasů a podá návrh na zápis společenství vlastníků jednotek do veřejného rejstříku (blíže viz §§ 1202 a 1203 OZ). I v těchto případech předvídá zákon existenci osoby správce domu a pozemku, kterým je právě většinový vlastník jednotek.
Operativní správce
Aby byla situace ještě o trochu komplikovanější, je třeba od obou popsaných osob správců odlišit ještě osobu, která byla pověřena zajištěním některých činností správy domu a pozemku. Taková osoba bývá označována jako „operativní správce“. Velmi často však bude označována jako „správce domu“ nebo „správní firma“. A opět jí může být fyzická či právnická osoba.
Služeb operativního správce domu a pozemku mohou využívat (a v praxi velmi často využívají) všechny kategorie vlastníků bytového domu (obce, soukromí vlastníci či bytová družstva) a společenství vlastníků jednotek tam, kde si správu nevykonává napřímo prostřednictvím svého statutárního orgánu. U bytových družstev budou správou pověřovat třetí osobu nejčastěji menší bytová družstva (tzv. jednodomová), naopak větší bytová družstva mají ke správě bytových domů vlastní zaměstnance, a dokonce často zajišťují činnosti spojené se správou domů a pozemků i nečlenům bytového družstva.
Primární odpovědnost za správu domu a pozemku nese vždy vlastník bytového domu, případně členové statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Pokud tedy svěřuje bytová korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytové družstvo) správu společných částí domu operativnímu správci, měli by s tím být v první řadě srozuměni především členové statutárního orgánu bytové korporace. Ti totiž ručí za výkon funkce člena statutárního orgánu svým majetkem.
Odpovědnost za výkon funkce člena voleného orgánu korporace (pozor, nemusí tak jít jen o statutární orgán!) je upravena především v § 159 odst. a) OZ a stojí na třech pilířích výkonu funkce:
1. s nezbytnou loajalitou,
2. potřebnými znalostmi a
3. pečlivostí.
V zásadě se dá konstatovat, že řádný hospodář jedná ve věcech právnické osoby odpovědně a svědomitě a pečuje tak o svěřený majetek, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Současně se samozřejmě nepřepokládá, že by řádným hospodářem mohl být jen ten, kdo disponuje všemi potřebnými znalostmi. Důležité je, aby byl schopen rozpoznat případně hrozící škodu a této škodě předcházet, ať již tím, že její vznik odvrátí sám či s odbornou pomocí třetí osoby. Posledním znakem je vedení řádné evidence o účetnictví i hospodaření korporace, ale i pečlivost při výkonu dalších činností souvisejících se správou domu a pozemku.
Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB
Jak získat podporu na energetické úspory poradí další série seminářů
05.02.2018
Ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s dalšími partnery připravilo v pořadí již třetí sérii seminářů věnovaných problematice energetických úspor.
Díky nim budou účastníci seznámeni s možnostmi podpory na zateplování budov, výměnu zdrojů tepla či výstavbu nových nízkoenergetických budov jak z evropských fondů, tak z národních programů. Semináře se uskuteční od února do dubna letošního roku ve všech krajských městech.
„Energeticky úsporná opatření významně snižují náklady na spotřebu energie a současně omezují negativní vlivy na životní prostředí. V rámci semináře budou představeny aktuální možnosti i novinky v oblasti energetických úspor jednak z evropských programů, jako je Operační program Podnikání a inovace pro konkurenceschopnost, Operační program Životní prostředí a Integrovaný regionální operační program, tak i z národních programů, konkrétně z programů EFEKT, Úspory energií s rozumem, Nové zelené úsporám a Panel 2013+,“ popsala zaměření seminářů náměstkyně pro řízení sekce koordinace evropských fondů a mezinárodních vztahů Ministerstva pro místní rozvoj Olga Letáčková.
Semináře jsou určeny pro širokou veřejnost. Pomohou s orientací v problematice energetických úspor pro veřejné budovy, podniky a rodinné i bytové domy. Užitečné informace mohou načerpat jak nepodnikající fyzické osoby, podnikatelé, bytová družstva či společenství vlastníků jednotek, tak obce nebo neziskové organizace. Semináře jsou pořádány Eurocentry, které v regionech plní úlohu informační sítě o Evropské unii a o možnostech podpory z evropských fondů, ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Státním fondem Životního prostředí, Státním fondem rozvoje bydlení a Centrem pro regionální rozvoj ČR.
Účast na seminářích je zdarma, nicméně počet účastníků je omezen, proto je třeba se včas registrovat. Předpokládaná doba trvání semináře je od 9.00 do 14.00.
Další informace včetně možnosti registrace k jednotlivým seminářům jsou dostupné níže nebo v Kalendáři akcí na webu www.dotaceEU.cz
Termíny a místa jednotlivých seminářů naleznete zde. (ODKAZ NA: http://www.mmr.cz/getmedia/ce1e2cdc-ce66-4c04-b7fd-89ffd9971002/Bez-nazvu_11.png)
Zdroj: MMR
Liberec obnovil tradici Rady architektů
Město navazuje na zaniklou tradici Rady architektů, která bude poradním orgánem primátora, určeného zastupitele a odboru hlavního architekta.
Sedmičlenná rada, v níž zasednou i dva odborníci ze zahraničí, se bude zabývat rozvojem města, architekturou, urbanismem a bude se vyjadřovat k územnímu plánování či veřejnému prostoru. Obnovu Rady architektů inicioval primátor Tibor Batthyány. Inspirací byly úspěšně fungující rady v rakouských městech.
„Toto řešení považuji oproti pozici městského architekta za odbornější a finančně dostupnější. Pozice městského architekta by byla víceméně úřednickým postem s dalším nárokem na navyšování pracovních míst. V tak zásadních věcech, jako jsou územní plán a urbanismus, považuji za důležitější pluralitu odborných názorů, než pohled jednoho člověka,“ vysvětlil primátor Tibor Batthyány.
Právě odborné názory jsou podle něj tím, co v diskuzích a rozhodovacích procesech často chybí. „O rozvoji města a vztazích s investory se obvykle mluví spíše v laické rovině, kdy hrají roli především osobní pocity a politika. Rada architektů, tvořená týmem převážně nezávislých expertů, do těchto procesů vnese odbornost a věřím, že si získá respekt politiků, občanů, investorů, stavitelů a v neposlední řadě místních architektů a urbanistů,“ konstatoval primátor, který se ve středu 17. ledna zúčastnil úvodní schůze Rady architektů v prostorách liberecké radnice.
Předsedou Rady architektů byl na úvodním zasedání zvolen pražský architekt Josef Smutný, který je poradcem primátora Tibora Batthyányho v oblasti územního plánování a architektury a který byl od samého počátku odborným garantem vzniku Rady architektů. Dalšími členy jsou pražští architekti Martin Kloda a Jakub Cigler, liberecká architektka Jana Medlíková, architekt statutárního města Liberec Petr Kincl a zahraniční architekti Peter Gero (Hamburk) a Christoph Braumann (Salzburg). Všichni členové Rady architektů byli vybráni po několika jednáních mezi primátorem, oslovenými architekty a zaměstnanci odboru hlavního architekta.
„Jsem rád, že se nám podařilo najít zkušené experty, kteří v Radě architektů chtějí být. Co se týče zahraničních architektů, s panem Gerem i s panem Braumannem jsem se setkal loni v dubnu na mezinárodní konferenci o plánování evropských měst a toto setkání mě ujistilo, že jsme se rozhodli správně,“ konstatoval primátor. Zahraniční experti by podle něj měli být zváni nejčastěji ve věcech zásadního strategického významu. „Umím si představit, že je přizveme například ve chvíli, kdy se objeví vážný zájem velkého zahraničního investora. Zkušenosti ze zahraničí pro nás v takové chvíli budou velmi cenné. Zvlášť když si uvědomíme, že Salzburg, kde působí architekt Christoph Braumann, je morfologicky a urbanisticky až neuvěřitelně podobný Liberci,“ doplnil primátor.
Mít v týmu uznávané zahraniční odborníky těší i předsedu liberecké Rady architektů Josefa Smutného. „Zkušenosti Petera Gera nejen z výstavby Hafen City v Hamburgu a Christopha Braumanna z regionálního plánování Salzburgu považuji za excelentní příležitost pro celé město Liberec. V rámci jejich prvního pozvání do Liberce by určitě bylo přínosné zorganizovat například veřejnou přednášku, která by určitě zajímala spoustu lidí včetně místních architektů. Zároveň by to byla dobrá příležitost, jak veřejně prezentovat samotnou Radu architektů,“ navrhl Josef Smutný.
„Jsem si jistý, že si náš odborný tým vybuduje respekt před laickou i odbornou veřejností. Potěšilo mě, že již v průběhu příprav a diskuzí o podobě Rady architektů mě oslovili zástupci tří českých měst, které naše vize zaujala. My sami se chystáme navštívit zasedání rady architektů v Linci a případně v Salzburgu, abychom viděli, jak probíhají jednání a následná implementace závěrů v již úspěšně fungujících a uznávaných radách architektů,“ uzavřel Josef Smutný s tím, že hlavní inspirací pro konečný formát a statut liberecké Rady architektů byl model rady architektů rakouského Innsbrucku.
Zdroj: web města Liberec